仲天所师博律师代理谢某某房屋行政登记纠纷一案
审判长、审判员:
安徽仲天律师事务所依法接受本案第三人谢某某的委托,指派我担任其一审的诉讼代理人,通过庭审活动,代理人对本案有了较为客观的了解,现依据事实与法律发表如下代理意见,供合议庭合议时参考:
一、被告太和县房地产管理局为第三人人颁发的2200202022号房屋所有权证的行政行为,事实清楚,证据充分,程序合法,适用法律正确,应依法予以维持。
2005年9月5日,第三人谢某某申请对位于太和县富裕城6#楼门面自北向南第12间的房屋进行房屋转移登记,向被告太和县房地产管理局提供了转让人孙某某的房屋权属证书、双方签订的房地产转让合同、房地产估价报告、太和县人民法院民事调解书、交易双方的身份证,并依法缴纳了契税和登记费,被告太和县房地产管理局依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条和《城市房地产转让管理规定》第七条之规定,为第三人谢某某办理了房屋权属转移登记,并核发了房地产产权证书。
原告称:“被告在为第三人谢某某、孙某某办理房屋变更登记时,明知孙某某转让的房屋属于原告所有,但没有尽职审查”,明显与客观不符。第三人孙某某在申请房屋转移登记时,向被告提交的房屋权属证书记载的产权人是第三人孙某某,第三人孙某某还提供了拍卖成交确认书和购房收据,并且太和县人民法院(2003)太法民初字第2241号民事调解书中对该处房产没有进行分割,被告太和县房地产管理局有权依据房屋权属证书上记载产权人的申请进行房屋转移登记。
一言以蔽之,被告太和县房地产管理局的行政行为完全符合《城市房地产转让管理规定》的规定,并无违法之处,请人民法院依法予以维持。
二、原告王某某不享有本案争诉房屋的所有权,依法不具有本案原告的诉讼主体资格,无权对被告的行政行为提出行政诉讼。
2003年11月5日,原告王某某和第三人孙某某在太和县人民法院离婚调解时,法庭向双方询问时,问双方“家中有什么财产分割”, 原告王某某和第三人孙某某均承认“没有什么财产分割”。可见,本案争诉的房屋在离婚时双方均认可不是共同财产,在作为第三人孙某某的个人财产。这一事实,从双方的离婚调解书和调解笔录可以确认。在时隔近十年之后,第三人的购买的房屋升值了,便有人伪造了所谓的“财产分割协议书”,意图霸占第三人的房屋。
原告提供的所谓的“财产分割协议书”,有明显的伪造嫌疑。在2003年11月5日,原告王某某和第三人孙某某在太和县人民法院离婚调解时,双方均称“没有什么财产分割”,也没有称“财产已进行分割”,可见,在离婚时是没有所谓的“财产分割协议书”的。况且,原告王某某也没有持所谓的“财产分割协议书”,到太和县房地产管理局申请房屋转移登记。第三人谢某某在取得房屋所有权后,实际管理对外出租该房屋已近七年之久,原告在与该房屋仅有200米之遥,多年从没有对第三人谢某某的产权提出异议。
退一步而言,即便是孙某某侵犯了原告的房屋所有权,那么原告也应该依据《物权法》第一百零六条第二款之规定,向第三人孙某某提出民事诉讼,请求赔偿损失。
三、第三人谢某某是善意第三人,应依法予以保护,应依法取得本案争诉房屋的所有权。
《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”本案中,第三人谢某某受让该房屋时是善意的,根本就不知道所谓的“财产分割协议书”的存在,并且向第三人孙某某支付了合理的房屋价格,并且进行了房屋产权登记,第三人谢某某完全符合《物权法》第一百零六条规定的善意第三人的条件,依法取得的房屋所有权应依法予以保护。
终上所述,被告太和县房地产管理局的行政行为事实清楚,证据充分,程序合法,适用法律正确。第三人谢某某是善意第三人,依法取得的财产权应该受到保护。原告王某某不享有本案房屋的所有权,无权提出行政诉讼,请人民法院依法驳回原告的起诉,维持第三人谢某某持有的房屋所有权证。
代理人:安徽仲天律师事务所
师博 律师
出处:仲天律师事务所网站
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