住宅室内装饰装修应注意的问题
作者:华冶律师事务所孙宁、何柳枝
随着人们生活水平的提高和住房制度的商品化,对生活环境要求也比较高,特别是对房屋的装饰装修上要求更高。作为80年代初起步的新兴行业——家庭室内装饰装修已走俏我国城乡,成为新的消费热点,同时也成为我国一个新的经济增长点。装饰装修时美化生活环境显得极为重要,但是,近年来对住宅室内的装饰装修暴露出不少问题,很多业主也因为缺乏必要的自我保护意识,导致在住宅室内装饰装修过程中纠纷不断。
为了加强住宅室内装饰装修管理,保证装饰装修工程质量和安全,规范我国的室内装饰业市场,维护公共安全和公众利益,根据有关法律、法规,原国家建设部于2002年颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》中对此作了详细的规定。
一、装饰装修的限制性行为
1、未经有关单位的批准擅自改变房屋用途的行为。
2、住宅装饰装修的禁止性规定
住宅室内装饰装修活动,首先要禁止下列破坏建筑物安全的行为:①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;③扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;④损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。
3、住宅装饰装修须报批准的行为
装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准不得有下列行为:①搭建建筑物、构筑物;②改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;③拆改供暖管道和设施;④拆改燃气管道和设施。
其中,第①项、第②项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第③项行为,应当经供暖管理单位批准;第④项行为应当经燃气管理单位批准。
4、其他有关规定
住宅室内装饰装修如超过原住宅设计标准或者增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具 有相应资质等级的设计单位提出设计方案。如改动卫生间、厨房间防水层,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。
同时,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担上述业务;并不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。
装饰装修人如果违反了以上规定,将承担相应的法律责任。如:造成邻居住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当修复和赔偿;擅自拆改暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人承担赔偿责任。同时还规定:将无防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙的;擅改暖、燃气的行为,由房地产行政主管部门责令改正,并均要处以5百元以上1千元以下的罚款。
在此特别提醒广大读者朋友,购买房屋需要装修时,应注意和遵守以上规定,搞好住宅的装饰装修,否则,如违背该规定,就要受到应有的处罚,得不偿失。
二、装饰装修工程开工前的申报和物业管理企业的服务
1、装饰装修工程开工前的申报
装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
装修人应当提交的申报登记材料有:①房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);②申请人身份证件;③装饰装修方案;④变动建筑主体或者承重结构的,超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;⑤搭建建筑物、构筑物的,或者改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的,应当提交城市规划行政主管部门的批准文件;拆改供暖管道和设施的,需提交供暖管理单位的批准文件;拆改燃气管道和设施的,需提交燃气管理单位的批准文件;改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准提交施工方案;⑥委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。
2、签订住宅室内装饰装修管理服务协议
装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
①装饰装修工程的实施内容;②装饰装修工程的实施期限;③允许施工的时间;④废弃物的清运与处置;⑤住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;⑥禁止行为和注意事项;⑦管理服务费用;⑧违约责任;⑨其他需要约定的事项。
物业管理单位有权依据住宅室内装饰装修管理服务协议约定,对装饰装修活动进行监督检查,装修人、装饰装修企业不得拒绝和阻碍。对于装修人违反国家法律法规的规定进行装修的,物业管理单位有权进行劝阻,并依据住宅室内装饰装修管理服务协议追究违约责任。同事,对已造成事实后果或者拒不改正的,物业管理单位有义务及时报告有关部门依法处理。
3、装修不申报有处罚
装修人未申报登记而装修的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处500元以上1000元以下的罚款;若将装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处500元以上1000元以下的罚款。
住宅室内装饰装修不仅事关装修人的利益,还会影响到相邻业主的作息,甚至居住安全,会影响到公共利益。因此,装修人一定要遵守法律、法规关于装修注意事项的有关规定,主动向物业管理单位申报登记。
三、签订装饰装修合同时应注意的问题
1、签订装饰装修合同
业主在选定装饰装修企业后,应签订装饰装修合同。住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容:
①委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话;②住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积,装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式;③装饰装修工程的开工、竣工时间;④装饰装修工程保修的内容、期限;⑤装饰装修工程价格,计价和支付方式、时间;⑥合同变更和解除的条件;⑦违约责任及解决纠纷的途径;⑧合同的生效时间;⑨双方认为需要明确的其他条款。
2、签订合同时应注意的问题
在家庭装修中,与装饰装修企业发生纠纷很常见,而纠纷所涉及的问题,往往是由于一开始与装饰装修企业签订装饰装修合同时对一些问题没有明确地作出规定而导致的。下面总结几点常见的问题,可以更好地帮助大家避免装饰装修纠纷:
①材料质量的规定。材料的质量往往对施工的质量起决定性作用,因此应对材料不合格而导致的结果作出责任规定。
②施工工艺的规定。双方要避免日后的争议,就得对施工工艺作出大概的规定。当然,现在的装饰材料日新月异,工艺也是一样,所以很难对工艺作出限制。但可以对一定的步骤作出规定,如刷油漆要刷多少遍等。
③施工结果的规定。现在有很多地方出台了一系列的规章制度等,对装修市场进行规范。这其中有一些是强制性标准,有一些是推荐性标准;对于推荐性标准,如果没有列入合同,则不起效力。安徽省主要公布了《安徽省建筑装饰装修管理暂行办法》、《安徽省住宅室内装饰企业资质管理暂行办法》等。
④施工保修的规定。这一点是涉及纠纷的关键,现在国家对装修施工的强制性保修规定是两年,其中防水等项目是五年。在保修期内,如果出现了质量问题应由施工方负责。当然,如果遇上不是全包的形式,对于质量的争议就会有问题,如防水工程。
⑤施工工期的规定。双方都应对工期作出明确的规定,包括违反工期的惩罚。这一点是解决工程拖延的最佳方式。
⑥付款方式的规定。双方应对付款作出明确的规定,包括拖延付款的惩罚。很多业主都会用扣款或延期付款来应对装修中的问题,这不能不说是一个有效的办法。
四、在家居装修过程中,业主应当注意哪些细节?
通常情况下,在家居装修过程中,业主应当注意下列问题:
1、整理和保存装修过程中的原始资料。主要包括改变施工项目、延长工期以及改变装饰材料等的书面协议。并在签订协议的时候,注明具体更改的项目、涉及的费用及材料的种类、数量、品牌和价格等。
2、认真验收各项装修工程。验收阶段中应当注意不要一次性与装修公司结清费用,以保证如果发现质量缺陷的话,能有力地要求装修公司及时维修。并且可以与装修公司协商付款方式。要求在施工结束3~6个月后,当工程质量不出问题时再结算尾款。
3、协调好与邻里的关系,以求得邻里对装修噪声干扰的谅解。
(完) (策划:胡继桃)
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